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和諧宜居,促進房地產市場和住房保障平穩健康發展

嘉  賓
局長鄒全健 副局長張建忠
時  間
2019年1月24日下午 15:00至15:30
承辦單位
縣房地產管理局
發言人名稱:
提問給:
提問內容:
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〔主持人〕:各位網友,大家好,歡迎來到全南縣人民政府網“在線訪談”欄目互動交流,我是主持人。

〔主持人〕:今天來到現場的有兩位嘉賓,分別是縣房地產管理局局長鄒全健同志。

〔鄒全健〕:主持人好,各位網友好!

〔主持人〕:全南縣房地產管理局副局長張建忠同志。

〔張建忠〕:主持人好,各位網友大家好!

〔主持人〕:今天訪談交流的主題是“和諧宜居,促進房地產市場和住房保障平穩健康發展”。在接下來的時間里,鄒局長和張副局長將圍繞這個主題與大家進行在線交流。

〔鄒全健〕:各位網友,我是全南縣房地產管理局鄒全健。很高興通過在線訪談欄目與廣大網友、市民進行溝通交流。首先,我代表全南縣房地產管理局感謝廣大網民朋友長期以來對我縣房地產管理工作的關心、支持和幫助!真誠希望廣大網友對我們的工作多提寶貴意見和建議。同時,也感謝全南政府網,為我們搭建了與廣大網民和市民朋友溝通聯系、交流意見、接受監督的平臺。

〔主持人〕:歡迎兩位領導的到來,首先我們請鄒局長介紹下縣房地產管理局的基本情況和工作職責。

〔鄒全健〕:好的,全南縣房地產管理局是縣政府直屬正科級事業單位,主要職能包括兩大方面:一是對全縣房地產市場進行監管,二是對全縣保障性安居工程進行統籌和管理。具體事項包括五個方面的服務職能:1.加強房地產市場的規劃和調控;2.規范房地產市場秩序;3.指導和規范物業企業的管理活動;4.統籌和實施棚戶區改造各項工作;5.負責公共租賃住房小區的日常管理。機關內設5個職能股室,歸口管理城市住房保障管理中心和房屋征遷辦。

〔鄒全健〕:近年來,我縣房地產和住房保障工作緊緊圍繞縣委、縣政府大力實施“三大戰略”,推進“五區建設”的總體目標,牢固樹立“抓保障惠民生,穩市場促發展”的工作理念,圍繞中心,服務大局,為促進全南加快振興發展做出了積極貢獻。

今年上半年,我局的工作主要體現在以下幾個方面:

一是創新機制,提高效率。首先是建立和完善商品房預售價格部門聯席制度,開發企業提交項目情況材料,向縣物價局申報銷售標價,由縣物價局組織召開由國土、建設、房管、市監、統計等部門聯席會議提出建議價格,報政府同意后給予辦理價格批復。其次是建立規范備案機制,房管局根據市房管局預售形象進度要求,參照周圍縣市做法,結合我縣實際,制定防范風險并兼顧各方的合理預售制度。此外是建立調控反饋機制。每月初根據企業上報網簽商品房備案情況匯總,并將情況反饋至各開發企業。

二是深化調度,增加庫存。縣委、縣政府對增庫存、穩房價工作高度重視,一方面加大土地供應,另一方面督促開發企業抓緊工程建設進度,加快市場投入,有效提高庫存,從源頭上解決商品房供需關系。

三是完善監管,防范風險。開發企業商品房預售資金納入監管范圍,監管銀行于每月定期向縣人民銀行、縣銀監辦和房管局報送項目預售資金入賬情況和使用情況,再按照施工進度撥付工程款,確保資金全部用于項目工程建設,防止項目“爛尾”。

四是聯合行動,加強市場整治。縣房管局協同市監局、物價局、城管局等部門開展聯合檢查,加強對房地產廣告宣傳,銷售明確標價等的管理,加大對房地產中介機構惡意炒房、囤積房源、哄抬房價等違法行為的查處力度,對違法違規企業終止預售行為,暫停合同備案。

五是梳理信訪問題,維護社會和諧穩定。一個是對商品房交易糾紛和物業管理糾紛,認真對待,妥善處理。第二個是棚改拆遷嚴格執行政策,依法征收,陽光操作,讓利于民。今年我縣高位推動,周密布置,攻堅克難,高質量完成城市棚改和城中村改造拆遷近1200余戶。

六是轉變作風,創先爭優。去年以來,縣房管局開展干部作風集中整治活動,持續整治“怕、慢、假、庸、散”等問題,進一步規范管理服務行為,提升窗口形象,得到群眾好評。

當然,我們做的工作不夠,今天利用這個平臺,就是想聽聽大家的意見,請大家獻言獻策,以便我們把工作做的更好。

〔主持人〕:網友“高山流水”問:請問手里有房產證、土地證,現在需要換成不動產登記證嗎?

〔張建忠〕:這位網友,您好!按照“不變不換”原則,原已取得的房產證、土地證依然有效,無需更換。

〔主持人〕:網友“向日葵”問:請問購買商品房時需注意哪些事項?

〔張建忠〕:這位網友,您好!您在簽訂購房合同之前,首先要審查房地產公司和房產項目,一般來說首先“五證”是否齊全,即《國有土地使用證》、《建設用地許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。最重要的是查看是否有《商品房預售許可證》。二是查看合同文本是否是房管局和工商行政管理部門統一印制的規范文本,要認真審查合同條款,如:商品房的基本情況、房屋面積、價格、付款方式及日期、交付時間、室內外設施等。三是在簽訂商品房購買合同時,一般開發商要求購房人簽訂意向書并交付一定購房定金,在簽訂意向書時要約定簽訂商品房買賣合同的期限并約定未如期簽訂合同的違約責任,交付定金一定要謹慎,只有在確定購買的情況下才予交付。四是在商品房交付時應詳細查看房屋的質量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象;核對買賣合同上注明的設施、設備等是否與購房合同相符;檢查水、電、氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;查看商品房是否有《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,房屋是否竣工驗收,即開發商是否取得《建筑工程竣工驗收備案表》和《房屋實測面積數據》等。

〔主持人〕:網友“一葉風城”問:如何防范二手房交易風險?

〔張建忠〕:這位網友,您好!購買二手房,首先應了解交易房屋的具體情況,在簽訂購房合同或支付定金前應盡可能多的了解房屋的相關信息,如房屋是否有產權證,權屬是否清晰無爭議,是否存在出租、抵押、依法查封或被依法以其他形式限制轉讓的情形,出讓方是否有從事房屋交易的資格等。同時,房屋買賣合同中要明確約定交易雙方的權利和義務,防止因交易中約定不明引發爭議,惹上官司。另外,如通過中介機構購買二手房,要尋找一個操作規范、信譽良好的中介機構,這樣可以規避許多風險。

〔主持人〕:網友“你若盛開”問:若開發商延期交房,我們該如何維權?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!根據相關律法規的規出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方可以請求解除合同,但當事人另有約定的除外。逾期交房可根據所簽訂的合同約定履行,若還是不履行合同,可要求解除合同,退還購房并要求開發商按合同約定承擔違約責任。

〔主持人〕:網友“晶晶”問:市民購買商品住房后,為什么需要交納住宅專項維修資金?可以不交嗎?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部令第165號)的規定,市民購買商品住房必須繳交住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修更新改造的資金。商品住房保修期滿后的共用部位、共用設施設備的維修必須由居住小區內全體業主共同承擔。交存住宅專項維修資金有利于小區共用部分及時得到維修和更新,保障住宅小區業主的利益與安全。如果市民購買商品住房后不交納維修資金,那么就直接侵害了已經交納維修資金的業主的利益,同時會對今后住宅共用部位、共用設施設備維修帶來很多難題。

〔主持人〕:網友“悅己”問:繳存了住宅專項維修資金住戶,房子的哪些地方壞了可以申請住宅專項維修資金維修?專項維修資金是否與房屋的使用年限有關?(就是,專項維修資金是否有期限,超過時間了就不能用專項維修資金了?)

〔張建忠〕: 這位網友,您好!專項維修資金用于維修共用設施設備和共用部位,與房屋使用年限無關。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定,住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備,是指根據法律法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

〔主持人〕:網友“乘風破浪”問:物業服務不到位,業主可以拒交物業嗎?比如我家房子滲水,多次向物業反應,都沒結果,找急了,就安排個人到你家看看,也不解決,上次下雨找物業,物業說,你家過了質保期了。

〔張建忠〕:網友您好!房屋漏水的原因可能是多方面的。1、首先要區分是否是公共部位,還是鄰里之間的專有部位漏水。如果是樓上樓下之間,因業主專有部位之間的相鄰關系導致的漏水,最常見的是樓上裝修或者廚衛部位防水沒有做好導致樓下業主受損。由物業做出正確認定后建議業主協商解決,如果雙方不接受物業調解,建議依法通過法律途徑解決。在這種情況下物業公司不是侵權責任主體,也不是維修責任主體。2、如果是公共部位漏水,再區分是否在開發建設單位的保修期內。(1)如果在保修期內,物業服務企業需要向業主解釋清楚,督促開發建設單位進行維修處理。(2)如果超出保修期,一方面向業主解釋清楚,公共部位維修由業主共同承擔;另一方面,依法按照有關程序申請專項維修資金。

〔主持人〕:網友“動與靜”問:住宅維修資金何時交存?已交存維修資金的房屋如果交易,住宅專項維修資金如何處理?

〔張建忠〕:這位網友,您好!買受人(業主)應當在簽訂商品房買賣合同后至房屋交付前,按合同簽訂的建筑面積交存首期維修資金,當業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存數額的30%時,應當及時續交維修資金。因房屋所有權轉讓引起業主變更的,維修資金隨房屋所有權轉移而自動過戶,無需當事人另外申請。已交存維修資金的房屋所有權轉讓時,買賣雙方應當在合同中簽訂維修資金隨房屋所有權同時過戶的條款(或另外簽訂相應的協議),約定該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。所有權轉移完成,維修資金即完成過戶手續。

〔主持人〕:網友“追逐”問:住宅小區為什么要實行物業管理?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!改善人民群眾的生活和工作環境,維護小區業主的共同利益,保障小區房屋建筑及配套的共有設施設備、綠化、衛生、治安、交通和環境容貌等管理項目能及時進行維護、修繕和整治,及時維護小區的治安秩序,創造和諧宜居生活環境,需要社會化、專業化和市場化的物業管理企業進行統一規范管理。同時,《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》和《贛州市物業管理辦法》也明確規定,新建住宅小區必須實行物業管理并納入商品房的購房合同條款。

〔主持人〕:網友“空中樓閣”問:物業服務費用的交納時間是什么時候?如果交房后我一直未裝修入住,是否也要交納物業費?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!業主、使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間,作為交納物業服務費的起始時間。納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用由開發建設單位全額交納。物業出租或以其他方式交他人使用的,物業服務費由業主或使用人交納,但業主負最終交納責任。所以就算業主一直未裝修居住,也應當交納物業費。

〔主持人〕:網友“夏雨天”問:住宅小區停車管理服務如何收費?

〔張建忠〕:這位網友,您好!住宅物業管理區域符合規劃要求封閉,有共用車庫和專用汽車停車場(停車位)的,可收取停車管理服務費,并且在住宅小區進口醒目位置公布停車收費的有關規定和收費標準,不得亂收費或設卡收費;但是救護車、消防車、執行公務的軍(警)車、垃圾清運車及其他特殊車輛不收費。

〔主持人〕:網友“雨后陽光”問:業主人身和財產受到損失,物業服務企業應當承擔責任嗎 ?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!發生業主人身和財產受到損失的情況,應立即報案。物業服務企業收取的物業服務費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。物業服務企業只是配合居委會、公安機關做好治安防范,秩序維護崗位主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。只要物業服務企業履行了其應盡的管理義務,業主財產的賠償要求便與理相悖、于法無據,物業服務企業不承擔賠償責任。

但是,經公安機關認定,物業服務企業若違反了物業服務合同約定,因服務工作未到位,直接導致業主人身和財產受到損失的,物業服務企業則應依法承擔相關法律責任。

〔主持人〕:網友“麥田”問:請問我們住在底層的業主需要交電梯費嗎?

〔張建忠〕:這位網友,您好!高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,是應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費的。前面我們也說到,一棟住宅按所有權劃分可分為兩部分,即專有部分和共有部分。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共有設備,共有部分的特性是:產權上屬全體產權人所有,功能上供全體產權人使用,實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定,住宅專有部分由產權人自行負責維護管理,住宅共用部分由物業服務企業統一負責維護管理,其費用由全體產權人分攤。所以,電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

〔主持人〕:網友“星辰大海”問:我親戚家的公租房年底會騰退,我已申請公租房并符合條件,請問我能直接從親戚手中租用公租房嗎?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!根據全南縣公共租賃住房管理實施辦法(試行)規定,是不可以直接從親戚手中租用公租房的,經申請并通過審核的符合條件的承租家庭應由縣城市住房保障管理中心統一組織搖號配租。搖號配租采用全程公開、透明操作、現場搖號的方式進行,每年根據房源情況組織搖號分配。

〔主持人〕:網友“曉曉”問:我已住公租房兩年,想對房子進行裝修,如果幾年后我購買了房屋,所住公租房應騰退,我能否向新住公租房的住戶收取裝修費用?

〔鄒全健〕:這位網友,您好!公租房為我縣保障性住房,因此公租房原則上是不得裝修的,如承租戶已自行裝修的,在租戶騰退時,城市住房保障管理中心是不予補償公租房裝修費用的,也不允許向新住公租房的住戶收取裝修費用。

〔主持人〕:贛南蘇區振興發展的號角已經吹響,請問鄒局長,作為房管部門下一步工作安排如何?

〔鄒全健〕:下一步,房管局將充分發揮職能,按照上級要求,主要做好以下幾方面的工作:1.做好平臺建設,完善房地產信息網絡,方便群眾辦事。2.指導建立齊抓共管的協調機制,進一步管控好房價。3.加強公租房小區的管理,為住房困難的群眾提供充足的公租房源。

〔主持人〕:好的,因為時間原因,今天我們的在線訪談就要接近尾聲了。在節目最后,鄒局長還有什么話要跟網友說的嗎?

〔鄒全健〕:非常感謝各位網友對我縣房管工作的關心和支持,如果各位網友還有其他問題,可以來信或電話與我們聯系,辦公室電話:0797-2632697,來信地址:全南縣壽梅路21號全南縣房地產管理局。歡迎廣大市民來信、來電咨詢相關業務,我們會盡快給予解答,謝謝大家!

〔張建忠〕:再見!

〔主持人〕:今天的在線訪談到此結束,感謝廣大網民朋友們對本期訪談的關注和支持。再見!


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